上诉人南通帝濠商贸有限公司（以下简称帝濠公司）因与被上诉江苏致豪房地产开发有限公司（以下简称致豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2018）苏0602民初3172号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结
南通帝濠商贸有限公司与江苏致豪房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
案号：（2019）苏06民终1346号
判决日期：2019-06-10
法院：江苏省南通市中级人民法院
诉讼参与人信息
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案件基本情况
上诉人帝濠公司上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判。理由如下：一、致豪公司已于2017年2月通过断电断水的方式解除了合同，一审法院认定合同解除的时间错误。二、一审法院要求帝濠公司举证证明断电断水的事实，举证责任分配不当。三、致豪公司在断电断水后不主动减少损失，在一年多后才书面解除合同，这部分损失应当由致豪公司负担。
被上诉人致豪公司答辩称，帝濠公司所述不实。致豪公司从未通过断水断电的方式解除与帝濠公司的房屋租赁合同。2017年2月至12月，帝濠公司共支付租金842116元,没有提出解除合同的请求。因帝濠公司仍拖欠租金，致豪公司在2018年4月份解除了合同，但帝濠公司至今未归还房屋钥匙。致豪公司主张的损失远低于合同约定的违约责任，帝濠公司称致豪公司主张的损失过高，没有依据。请求驳回上诉，维持原判。
致豪公司向一审法院起诉请求：1.确认致豪公司、帝濠公司之间的房屋租赁关系于2018年4月10日解除，帝濠公司腾退交还租赁房屋万濠华府18号楼101单元二层、102单元二层、104单元、107单元一层及二层沿街商铺；2.判令帝濠公司向致豪公司支付2018年4月10日之前的租金523046元；3.判令致豪公司向帝濠公司按每日1969.67元标准（日租金1683.1元＋286.57元）支付房屋占用费100453.17元（自2018年4月25日起算至2018年6月14日，共计51天，应算至实际腾退房屋之日止）；4.诉讼费由帝濠公司承担。
一审法院查明事实如下2012年8月18日，致豪公司（出租方、甲方）与帝濠公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁经营合同》一份。合同约定：1、甲方同意将位于南通市商铺商业项目）18号楼101单元二层、102单元二层、104单元、107单元一层及其二层134平米房屋出租给乙方作为商业使用；2、租赁期限自2012年8月18日起至2020年8月17日止（含免租期）。甲方于2018年8月18日将房屋交付给乙方先行装修，装修免租期为120天，自2012年8月18日起至2012年12月15日止，同时在合同第二年甲方给予乙方免租期60天，自2013年8月18日起至2013年10月16日止。免租期内免收租金，但乙方免租期内所实际发生的水、电、煤气等其他费用按实结算，由乙方承担；3、租金按每6个月为一个支付期，先支付后使用。第一年月租金为37731元，第二年月租金为39995元，第三年月租金为42395元，第四年月租金为44939元，第五年月租金为47635元，第六年月租金为50493元，第七年月租金为53523元，第八年月租金为56734元；4、乙方同意于签订本合同的同时支付75463元作为乙方履行本合同义务的保证金。因乙方的违约行为导致合同解除的，保证金不予退还；5、乙方不按时支付或不足额支付租金、水电费、物业管理费超过15日的，或者累计达30日的，甲方有权解除合同，收回该房屋，切断水电等一切能源的供应，保证金充当违约金不予退还，不足以抵付甲方损失的，乙方应予以赔偿；6、租赁期内，乙方逾期支付租金、水、电及物业管理等费用的，每日按照未付款项的千分之五支付迟延履行金，逾期支付包括不按时支付或不足额支付；7、租赁期满或合同解除后，乙方应在十个工作日内自行办理完毕营业证照的迁址手续，逾期办理的，每逾期一天应按最后一期日租金的2倍为标准向甲方支付违约金；8、租赁期满或合同解除后，乙方逾期交还房屋的，每逾期一天应按最后一期日租金的2倍为标准向甲方支付违约金。
2012年12月25日，致豪公司（甲方）与帝濠公司（乙方）签订《补充协议》一份。协议约定：1、甲方同意将位于南通市，位于万濠华府沿街商铺商业项目18号楼107单元二层部分176平米房屋出租给乙方作为商业使用；2、租赁期限自2012年11月16日起至2020年8月17日止（含免租期）。甲方为乙方提供装修免租期120天，自2012年11月16日起至2013年3月15日止，同时在合同第二年甲方给予乙方免租期60天，自2013年8月18日起至2013年10月16日止；3、租赁期内租金第二年起年递增率6%。第一年月租金为6424元，第二年月租金为6809元，第三年月租金为7218元，第四年月租金为7651元，第五年月租金为8110元，第六年月租金为8597元，第七年月租金为9113元，第八年月租金为9660元；4、乙方同意于签订本合同的同时支付12848元作为乙方履行本合同义务的保证金；5、本协议生效后即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力，未提及的条款完全参照原合同执行，原合同即指双方于2012年8月18日签订的《房屋租赁经营合同》。
2014年9月1日，致豪公司（出租方、甲方）与帝濠公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定致豪公司将坐落江苏省南通市的18-103幢楼出租给帝濠公司经营使用。后该合同经协商提前终止，所涉房屋租金已全部结算完毕。
截止2018年4月10日，帝濠公司应交房租3504173元，实际支付3069438元，其中房屋租金2981127元、履约保证金88311元，亦予以认可。2018年3月12日，致豪公司向帝濠公司发出《催告函》，要求帝濠公司支付房屋租金及迟延滞纳金。2018年4月9日，致豪公司向帝濠公司发出《解除合同通知书》，通知帝濠公司双方房屋租赁合同关系于2018年4月10日解除，并要求帝濠公司立即交还房屋，付清所欠租金、逾期付款违约金，并按照合同租金标准的2倍交纳租赁物占用费。自2017年12月16日起，帝濠公司未交纳租金并占用房屋至今。
一审法院另查明，万濠华府××幢××××室为致豪公司单独所有，并取得南通房权证字第××、12××58、12××68、12××69号房屋产权证书。
一审法院认为，致豪公司与帝濠公司签订的《房屋租赁经营合同》及《补充协议》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，帝濠公司不按时支付或不足额支付租金、水电费、物业管理费超过15日的，或者累计达30日的，致豪公司有权解除合同，收回该房屋。帝濠公司抗辩称租赁房屋反复漏雨至今没有解决，严重损害了店面经营，同时致豪公司于2017年1月断水断电，该行为导致合同实际无法履行。因帝濠公司未能提供证据证明其主张的事实，故法院对该抗辩意见不予采纳。现帝濠公司逾期未支付房租，合同约定的解除条件业已成就，致豪公司通过向帝豪公司发出《解除合同通知书》，主张双方房屋租赁合同关系于2018年4月10日解除并要求帝濠公司返还租赁房屋，合法有据，法院予以支持。帝濠公司未按约支付租金，应当支付至合同解除之日所欠租金。截止2018年4月10日，帝濠公司尚有523046元未付，致豪公司要求支付截至合同解除之日所欠房租523046元，合法有据，法院予以支持。合同解除后，致豪公司占用案涉房屋至今，应当支付房屋占用费。帝濠公司抗辩称，致豪公司既主张履约保证金又主张房屋占有使用费，没有法律依据。根据不告不理的原则，致豪公司在诉讼中并未就履约保证金主张权利，因此本案不予理涉，帝濠公司可另行主张。根据合同约定，合同解除后帝濠公司逾期交还房屋的，每逾期一天应按最后一期日租金的2倍为标准向致豪公司支付违约金，现致豪公司主张按合同约定的日租金一倍即1969.67元每日的标准自2018年4月25日起计算至帝濠公司腾退交房之日止向致豪公司支付房屋占用费，有合同依据，法院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、江苏致豪房地产开发有限公司与南通帝濠商贸有限公司关于南通市万濠华府沿街商铺18号楼101单元二层、102单元二层、104单元、107单元一层及其二层的房屋租赁合同关系于2018年4月10日解除，南通帝濠商贸有限公司于判决生效之日起十日内返还上述房屋给江苏致豪房地产开发有限公司；二、南通帝濠商贸有限公司于判决生效之日起十日内给付江苏致豪房地产开发有限公司租金523046元；三、南通帝濠商贸有限公司于判决生效之日起十日内给付江苏致豪房地产开发有限公司房屋占有使用费（按每日1969.67元，自2018年4月25日起计算至实际交房之日止）。案件受理费35956元，由南通帝濠商贸有限公司负担。
经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认
判决结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35956元，由上诉人南通帝濠商贸有限公司负担。
本判决为终审判决
合议庭
审判长季建波
审判员罗勇
审判员杨盛
二〇一九年六月十日
书记员施惠惠
判决日期
2019-06-10
