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上诉人南京特创物业管理有限责任公司与被上诉人江苏中博通信有限公司、原审被告上海寓缘信息科技有限公司、南京市鼓楼区真美好镇江路老年公寓、南京市鼓楼区四方城棋牌室、南京恒瀚餐饮管理有限公司、南京柒仔宠物用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

案号：（2019）苏01民终9251号判决日期：2020-01-13 法院：江苏省南京市中级人民法院

诉讼参与人信息

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案件基本情况

特创物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第七项，并依法支持特创物业公司一审反诉请求。2.上诉费由中博通信公司承担。事实与理由：一、鉴于特创物业公司与中博通信公司并未对扩建费用的承担进行明确约定，且中博通信公司已将扩建部分列入出租面积并向特创物业公司收取租金。因此，中博通信公司理应承担租赁标的扩建费用。自2004年5月19日特创物业公司承租虎踞北路55号起至本案诉讼前，特创物业公司一直实际占有该租赁标的，中博通信公司也从未要求特创物业公司交付该租赁标的。特创物业公司承租该租赁标的的事实一直持续发生，双方的租赁关系一直存续。本案租赁标的于2007年经中博通信公司同意进行了扩建，特创物业公司为此承担了相关的扩建费用，但一直以来双方并未对扩建费用的承担进行约定。鉴于本案租赁房屋的扩建系经过中博通信公司同意的，且中博通信公司在未向特创物业公司支付任何扩建费用的情况下将扩建部分的面积列入租赁面积并向特创物业公司收取租金。因此，中博通信公司应承担租赁标的改扩建费用。二、改造仅仅系对租赁房屋进行装饰、装修、增设附着物，并非改变租赁房屋的整体结构，但是特创物业公司在租赁房屋原有结构的基础上加盖3788㎡的扩建行为已完全改变了租赁房屋的主体结构、整体结构。因此，改造与扩建并非同一法律事实，一审法院将改造等同于扩建，明显属于事实认定错误。根据2004年5月19日的《房屋租赁合同》第四条第1款的约定：“乙方对承租房进行装修、改造时，应书面通知甲方，并不得损坏房屋的整体结构和承重结构。”该约定系双方不改变房屋整体结构的改造进行的约定，并未明确约定包括了对租赁房屋的扩建。事实上，改造仅仅系对租赁房屋进行装饰、装修、增设附着物，并非改变租赁房屋的整体结构。而特创物业公司在租赁房屋原有结构的基础上加盖3788㎡的扩建行为已经完全改变了租赁房屋的主体结构、整体结构。因此，改造与扩建并非同一法律事实。一审法院将改造等同于扩建，明显属于事实认定错误。三、特创物业公司从未明示放弃主张扩建费用，也从未作出中博通信公司无需支付扩建费用的意思表示。因此，一审法院以特创物业公司与中博通信公司并未约定中博通信公司需支付扩建费用既已认定双方就中博通信公司无需支付扩建费用达成一致，明显属于事实认定错误。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条的规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”特创物业公司从未明示放弃主张扩建费用，也从未明确作出中博通信公司无需支付扩建费用的意思表示。因此，双方虽未明确约定中博通信公司应支付扩建费用，但并不能就此认定双方已就中博通信公司无需支付扩建费用达成一致的意思表示。一审法院认定双方就中博通信公司无需支付扩建费用达成一致，明显属于事实认定错误。二审中，特创物业公司补充上诉意见如下：一审法院查明本案的租赁标的于2017年11月28日由特创物业公司整体转租给南京宇皓市场管理有限公司（以下简称宇皓市场管理公司），再由宇皓市场管理公司转租给其他次承租人，相关的转租合同并非与本案的上海寓缘公司等签订，转租合同的签订主体并未参加一审的诉讼程序。鉴于中博通信公司与特创物业公司租赁合同的解除，直接影响到宇皓市场管理公司及其他次承租人的合法权益，与本案有直接利害关系，也直接影响到其实体权利，因此在转租合同签订主体的次承租人未参与本案诉讼程序的情况下，一审认定租赁合同解除，已经直接影响了次承租人的合法权益。根据最高人民法院关于适用中国人民共和国民事诉讼法的解释第73条的规定，恳请审查一审程序是否合法，依法认定一审判决是否应被裁定撤销或发回重审。中博通信公司辩称：一、关于合同解除。特创物业公司在一审陈述中已经明确表示同意解除房屋租赁合同，特创物业公司并没有对一审判决关于解除合同以及腾让房屋等事项提起上诉，因此本案的审理应该只是涉及到是否应该支付房屋改造扩建费用的问题。二、从租赁合同约定的内容以及双方的具体履行行为分析，特创物业公司的诉讼请求没有事实和法律依据，中博通信公司同意一审判决中对中博通信公司是否应该支付改扩建费用方面的事实认定和判决。第一，从双方前后两次合同约定的内容以及合同履行行为来看，中博通信公司不应该承担该扩建费用。首先，从合同约定来看，双方在2004年的合同中明确约定，装修改造项目在合同到期或解除后，所有权归中博通信公司所有，不给予任何补偿。这里的改造应该包括扩建，尽管在司法解释当中把装修和扩建作为两个不同性质的行为，但在本合同中，双方当事人的真实意思表示，将9米高的厂房通过加层进行扩建的行为即双方合同当中约定的改造行为，实际上双方已经在合同中明确约定了扩建部分的权利归属以及费用承担问题。2015年新的租赁合同，明确将扩建后的面积纳入到租赁范围，特创物业公司应就此面积向中博通信公司缴纳租金。这就证明扩建后的面积权利是属于中博通信公司的，这与2004年合同约定是相一致的。此外该合同的补充条款明确约定，双方就解决房屋租赁前一期合同遗留的债权债务问题，达成了一致意见，并形成了补充条款的全部内容。也就是说双方对前一期合同所涉及的债权债务，都通过订立新的合同进行了了结，因此不存在对扩建费用由谁承担的任何争议。其次，从合同的履行情况来看，与加层改造相关的租赁合同，已经在2014年履行完毕，距离扩建行为已经长达7年之久，在此合同的履行过程中，特创物业公司从来没有提出过扩建费用的主张。此后在双方就签订新的租赁合同多次往来函件、会议纪要中，特创物业公司也从来没有提出过扩建费用的问题。2015年新的房屋租赁合同履行过程当中，由于特创物业公司又存在拖欠租金问题，中博通信公司进行了多次交涉。在此过程中，特创物业公司也提出了种种要求，但在反诉以前，特创物业公司也从来没有主张过9米改造的扩建费用，足以说明特创物业公司要求中博通信公司补偿其扩建费用的要求是没有任何依据的。第二，加层改造是特创物业公司自行向中博通信公司申请的，在申请报告中特创物业公司明确表示费用由其承担。在2017年4月12日特创物业公司给中博通信公司的函件中，明确写明加层改造是自己调研的决定，并且是自行投资500多万进行改造。中博通信公司同意特创物业公司进行改造，并同意将合同租赁期限延长两年，也是考虑到了特创物业公司对房屋的改造问题，所以通过延长租赁期间来消化其投资费用。第三，特创物业公司关于扩建费用的主张存在一个时效问题。扩建费用发生在2007年，该期合同的到期时间是2014年8月，特创物业公司一直到2018年反诉时才主张扩建费用，无论是两年的诉讼时效，还是三年的诉讼时效都已经超过了。第四，中博通信公司在给特创物业公司的回函中明确表示，加层改造的手续由特创物业公司自行办理，同时双方的租赁合同是由于特创物业公司违约而导致的解除。造成扩建部分的房屋没有合法手续的责任或者过错，应该完全在于特创物业公司。因此特创物业公司无权就没有任何合法手续的扩建费用向中博通信公司主张费用。第五，特创物业公司在一审中不能提供相应的真实的改造扩建材料，其原因在于该扩建改造行为并不是特创物业公司实施，而是由当时的次承租人南京欣开润商贸有限公司（以下简称欣开润公司）承担的费用。特创物业公司目前提供的相关扩建资料，包括施工协议书、投标报价表等都是虚假的。特创物业公司在扩建中没有任何费用支出，不存在任何需要对其进行补偿的问题。综上所述，请求法院驳回特创物业公司的上诉请求。寓缘公司辩称，根据一审法院查明，改扩建内容是由特创物业公司所进行。另根据民事上诉状中显示，特创物业公司只针对中博通信公司的改扩建内容进行上诉，其中并非涉及上海寓缘公司。此外，根据上海寓缘公司与特创物业公司、欣开润公司签订的房屋租赁合同显示，上海寓缘公司系2015年12月20日承租相关物业，之前房屋改造已经完成。镇江路老年公寓未到庭，未答辩。四方城棋牌室未到庭，未答辩。恒瀚餐饮公司未到庭，未答辩。柒仔宠物用品公司未到庭，未答辩。中博通信公司向一审法院起诉请求：1.特创物业公司、上海寓缘公司、镇江路老年公寓、四方棋牌室、恒瀚餐饮公司、柒仔宠物用品公司立即腾让其占有的南京市鼓楼区虎踞北路55号临街1-2层房屋、院内仓库及场地、车位、配套用房、设施设备、墙体、楼顶广告等租赁物；2.特创物业公司向中博通信公司支付拖欠的房租4198924元，并自2017年11月1日起按照租金支付房屋占有使用费；3.特创物业公司向中博通信公司支付逾期支付100万元房租的违约金30万元；4.特创物业公司自2016年6月10日起，按照欠付金额的0.05%／天向中博通信公司支付逾期支付租金的违约金，至实际给付之日止；5.上海寓缘公司、镇江路老年公寓、四方棋牌室、恒瀚餐饮公司、柒仔宠物用品公司对2017年11月1日起的房屋占有使用费与特创物业公司一起承担连带给付责任；6.诉讼费由特创物业公司、上海寓缘公司、镇江路老年公寓、四方棋牌室、恒瀚餐饮公司、柒仔宠物用品公司共同承担。特创物业公司向一审法院反诉请求：1.撤销中博通信公司作出的《关于解除双方租赁合同的通知》；2.若上述第一项请求无法得到支持，则请求判令中博通信公司向特创物业公司支付将仓库改造成办公和商务用房的费用7216761.26元；3.诉讼费全部由中博通信公司承担。一审法院认定的事实：一、中博通信公司与特创物业公司签订第一份房屋租赁合同及特创物业公司改造房屋的事实中博通信公司系南京市鼓楼区虎踞北路53-55号院内1-7幢房屋的所有权人，其中1-6幢为砖混结构，第7幢为砖木结构，设计用途均为仓储，产权证所载明的建筑面积总和为6121.9平方米，其中第五幢的建筑面积为1820平方米。 2004年5月19日，江苏省电信器材工业公司作为甲方（中博通信公司的前身）与乙方特创物业公司签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将虎踞北路55号坐西朝东1-2层建筑面积为2050平方米的迎街门面房及55号院内9米高的框架结构仓库（该合同约定建筑面积为1894平方米）出租给乙方，租期8年，自2004年5月19日至2012年7月28日；租金为200万元／年；甲方同意将55号院内的停车场，同时包括楼顶上、墙体上的广告位一并交给乙方使用和管理，乙方承租55号两处房屋时，除保证55号院内三、四、五楼停车外，院内全部场地、设施及房屋均由乙方使用；乙方对承租房进行装修、改造时，应书面通知甲方，并不得损坏房屋的整体结构和承重结构，承租期满时，全部产权归甲方所有，乙方不得拆除装修物及附着物，并无偿完好地交给甲方；因乙方违约或乙方其他原因造成合同提前终止，乙方不得就房屋的装修、增加设施等向甲方提出补偿请求。上述合同履行过程中，特创物业公司向中博通信公司提出了延长合同的申请。2007年10月22日，中博通信公司向特创物业公司发送了《关于房屋租赁合同延长事宜的回函》，明确同意将原租赁合同延长两年（2012年8月19日至2014年8月18日）；拟从2008年1月1日起将租赁费用提高，前三年（2008年1月1日至2010年8月底）提高3%、后四年（2010年10月1日至2014年8月底）提高5%，以抵消物价上涨；原则上同意特创物业公司提出的将“行吊库”改造成办公室商务用房的申请，与改造有关的手续由特创物业公司办理，特创物业公司将有关改造手续、施工、竣工图纸等文件移交给中博通信公司等。特创物业公司在上述合同履行期间对“行吊库”即9米高的框架结构仓库（产权证上的第五栋房屋）进行了改造，将其改造成了3层的办公和商务用房。二、中博通信公司与特创物业公司签署会议纪要、第二份房屋租赁合同及往来发函的事实上述租赁合同到期后，中博通信公司与特创物业公司于2014年10月20日召开了关于收回虎踞北路80号门面房和续租虎踞北路55号房屋的会议，并签署了两份会议纪要，但双方并未就续签房屋租赁合同、房租标准等达成一致。2015年1月19日，中博通信公司与特创物业公司因上述事宜再次召开了会议，并签署了会议纪要，但仍未达成书面合同。 2015年9月25日，中博通信公司（甲方）与特创物业公司（乙方）签订了第二份《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方同意将虎踞北路55号坐西朝东1-2层、55号院内净高9米的框架结构仓库和55号院内场地（不包含甲方保留的6个车位），以及配套的房屋、设施设备、墙体、楼顶广告位等出租给乙方使用，标的房屋总建筑面积为7732平方米、场地面积约1500平方米；租期为五年零三个月，自2015年6月1日起至2020年8月31日止，甲方给予乙方3个月的免费承租期（2015年6月1日至2015年8月31日），作为乙方对房屋进行装修和配备必要设施的时间，在乙方合同履行良好的基础上，经甲方同意，可增加一年租期；去除三个月的免租期后，自2015年9月1日起，第一年和第二年的租金标准为320万元／年，第三、第四、第五年的租金标准分别为329.6万元／年、339.49万元／年、349.67万元／年，如第六年双方就续租事宜达成一致，则租金标准为360.16万元／年；租赁期间，乙方在每年3月、6月、9月、12月的10日前缴纳本结算周期的租金，每次支付金额为当年租金的25%；首期租金乙方应在2015年9月10日前一次性向甲方支付80万元；乙方在签订本合同后10日内向甲方支付定金2万元，甲方将在租期届满或本合同终止、解除且扣除乙方应当承担的违约金后，将剩余租金不计息返还给乙方；租赁期内，甲方如因自用需要，有权解除本合同、收回房屋，但应提前三个月通知乙方，乙方应按时腾出房屋，由此造成的损失甲乙双方协商解决；租赁期满，且甲乙双方未另订立合同的，甲方有权收回房屋，但应提供10日宽限期供乙方搬迁物品与设备，宽限期的租金比照上月租金按日计算；因使用需要，乙方可自费对房屋进行改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，乙方对房屋进行装修、改善、增设其他物等添附时，不得破坏房屋的主体结构，并且必须事先书面向甲方申请并经甲方同意，甲方有权对工程进行监督；乙方与第三方签订房屋转租合同的期限不得超出本合同约定的期限；除本合同另有约定外，任何一方未履行或未完全履行本合同的条款或者违反政府法律、法规，以致不能实现合同目的的，另一方有权提前解除合同，造成的损失由责任方承担；逾期向甲方交付租金的，每逾期一日，乙方须按欠付租金总金额的5‰向甲方支付违约金，如逾期30日仍不交付的，甲方有权解除本合同、收回房屋，乙方仍需支付违约金；甲方依据本合同约定解除合同、收回房屋的，乙方应当根据甲方要求搬迁完毕，并交回房屋，超出甲方规定的期限而拒不搬出的，甲方有权要求乙方限期迁出，并比照甲方解除合同当月租金的两倍向乙方主张超出期间的违约金；根据本合同需要发出的全部通知，均须采取书面形式；以专人递送的，接收人签收之日视为送达。该合同载明的特创物业公司的接收人为张振进。该合同的补充条款载明，甲方作为债权人，同意乙方前一租赁期间逾期未支付的租金100万元延期至本租赁期支付；乙方承诺两年内分8期偿还上述100万元租金，即自2015年9月开始至2017年6月期间，每三个月支付12.5万元，且同时须支付本合同期内的当期租金；乙方若违反上述还款义务，不能全额支付任何一期款项的，甲方有权单方面解除本租赁合同，并要求乙方按前期租赁合同欠款总额（100万元）的30%承担违约责任。三、特创物业公司延期付款及中博通信公司解除合同的事实 2016年1月10日，中博通信公司向特创物业公司发送了《关于解除房屋租赁合同的通知》，特创物业公司确认其收到了该函，但辩称其收到该函后，双方仍继续履行了原合同。中博通信公司在举证时称，其出具该通知仅系警告特创物业公司，其于2017年10月底才真正决定解除租赁合同的。 2017年4月12日，特创物业公司向中博通信公司发送了《关于租赁房屋的有关事宜》及申请函，要求中博通信公司补偿其对虎踞北路80号进行电力增容改造的费用10万元、虎踞北路80号迁让承租户的费用28万元、虎踞北路55号3楼承租户搬迁费40万元等等，并申请将租金从320万元／年下浮20%，且将房屋租期延长5年。2017年8月7日，中博通信公司针对上述文件回函，表示同意补偿房屋中介胡飞6万元，同意对虎踞北路55号308室的搬迁费用，在租期内按照2.4万元／年从租金中扣减，对维修部租用一楼的房屋在租期内按照8.5万元／年从房屋租金内扣减，但对于其他请求均不同意。 2017年8月25日，特创物业公司又向中博通信公司发送了两个函，要求中博通信公司对其改扩建虎踞北路55号和80号房屋的费用及出租面积不足合同面积而多支出的费用进行补偿。 2017年10月30日，中博通信公司向特创物业公司邮寄了《关于解除双方房屋租赁合同的通知》，明确因特创物业公司拖欠房租、水电费等，严重损害了中博通信公司的利益，故自2017年11月1日起解除双方关于南京市鼓楼区虎踞北路55号院内的房屋租赁合同，并要求特创物业公司于2017年11月5日前搬清所有物品，交还房屋、附属设施、设备和场地等，并补缴欠付的房租、水电费以及合同约定的违约金。该快递单载明的收件人系“童宣海”，但签收人系张振进。 2017年11月6日，特创物业公司回函，中博通信公司不应收取其扩建部分的房租，其于2017年8月25日函告中的570万元租金，已远远大于中博通信公司所主张的金额，因此其并不存在违约行为。四、特创物业公司转租房屋的事实特创物业公司承租虎踞北路55号院的房屋后，将上述房屋分别进行了多次转租。目前，使用该院内房屋面积最大的是上海寓缘公司，其使用的房屋面积约为4400平方米，经营的是“氧气公寓”，其提供的与特创物业公司、欣开润公司的房屋租赁合同载明的承租期为2015年12月20日至2021年6月1日。2017年11月28日，特创物业公司与宇皓市场管理公司签订了房屋租赁合同，将其承租范围内的房屋全部转租给了宇皓市场管理公司。同日，特创物业公司将其与上海寓缘公司所签合同中的权利义务一并转让给了宇皓市场公司。镇江路老年公寓承租了虎踞北路55号院内1100平方米的房屋，承租期限为2015年10月28日至2021年12月19日，其向本院提供的合同显示，其房屋续租合同的相对人为欣开润公司。案外人刘志明承租了虎踞北路55号沿街综合楼一楼和二楼的部分房屋，面积大约为1000平方米，用于经营四方城棋牌室。中博通信公司和特创物业公司提供的刘志明与宇皓市场管理公司签订的房屋租赁合同显示，其承租合同的期限为2018年1月18日至2022年1月17日。案外人余亚洲承租了虎踞北路55号沿街综合楼一楼的部分房屋，面积大约为488平方米，用于经营恒瀚餐饮公司，特创物业公司与其签订的房屋租赁合同的承租期限为2016年7月12日至2021年9月11日。特创物业公司提供的宇皓市场管理公司与余亚洲签订的租赁合同的期限为2017年12月12日至2021年9月11日。案外人吴兵承租了虎踞北路55号沿街综合楼一楼和二楼的部分房屋，面积大约为290平方米，用于经营柒仔宠物用品公司。中博通信公司和特创物业公司提供的房屋租赁合同显示，其与宇皓市场管理公司签订的合同期限为2017年10月22日至2021年10月21日。五、中博通信公司通知房屋实际使用人其与特创物业公司解除合同的事实以及各承租人缴纳租金的情况中博通信公司在向特创物业公司发送解除合同通知后向各房屋的实际使用人发送了告知书，告知各承租人其已经于2017年10月30日向特创物业公司发函解除了与特创物业公司的房屋租赁合同，并要求各承租人于2017年11月30日前携带相关资料至其公司办理登记备案手续，并商谈善后处理事项。中博通信公司向上海寓缘公司发出的通知中有“氧气公寓刘”的字样，上海寓缘公司称其公司中有多个员工姓刘，不知道是哪个员工签署的。上海寓缘公司称，其已将租金支付至2018年6月19日。镇江路老年公寓称，其已将租金支付给了欣开润公司，且已支付至2019年10月27日。余亚洲称，其未缴纳租金的期限已经超过了半年。吴兵称其租金已经支付至2018年4月，另缴纳了一个季度的押金。四方城棋牌室未告知一审法院其租金缴纳期限。特创物业公司称，四方城棋牌室的经营者刘志明已将租金支付至2018年5月20日，吴兵支付至2018年4月22日，余亚洲支付至2018年3月11日，其未能调取到镇江路养老院的房租缴纳情况。中博通信公司未对一审法院告知的各实际占有人缴纳租金的时间提出异议，且称对于实际承租人已经支付的2017年11月1日以后的租金，其不再主张，但对于尚未支付的部分，其仍要求实际承租人或占有使用人在其责任范围内承担连带责任。六、一审法院现场勘查及特创物业公司申请鉴定的事实 2018年10月15日，一审法院至涉案房屋所在的现场进行勘查，中博通信公司和特创物业公司一致确认镇江路养老院承租的房屋中有一部分是由9米高的仓库改造的房屋，另有一部分是由原来的三十几平方米的瓦房改建、扩建的，目测改扩建后的面积大约有70平方米左右。中博通信公司和特创物业公司均未向一审法院提供改建、扩建仓库和瓦房的行政许可文件，亦未向一审法院提供由有资质的设计单位设计的图纸。镇江路养老院一层大厅所占用的房屋在产权证上并未显现。特创物业公司主张其改扩建本案所涉的9米高的仓库花费了72166761.26元，并向一审法院提供了一份合同及一组价格表，该合同和价格表载明的工程总价为72166761.26元。但是，特创物业公司并未向一审法院提供双方的结算书和付款凭证、发票等，中博通信公司对上述证据的真实性不予确认。特创物业公司申请对其改造工程的造价进行鉴定，但因其未能提供完成的图纸，致使鉴定机构未能出具鉴定报告。特创物业公司遂申请对工程结构进行测绘，但双方选择的测绘机构无法出具结构图，只能出具平面图，而平面图不能作为造价鉴定的基础，故本案所涉工程未能进行造价鉴定。中博通信公司称，因其出租的厂房原具有房屋产权证，属于合法建筑，故改扩建后的合同亦应有效，其对改扩建的房屋主张租金并无不当，若双方合同中关于改扩建部分的约定无效，其请求按照租金标准来计算房屋占有使用费。六、特创物业公司支付租金的事实特创物业公司向中博通信公司支付了2015年6月1日以后的房屋租金370万元。另外，中博通信公司同意特创物业公司以房产税抵扣50409元租金，亦同意在本案中补偿特创物业公司关于虎踞路80号迁让而支付给中介胡飞的中介费6万元，且同意在租期内按照10.9万元的租金标准减免虎踞北路55号308室的搬迁费用和维修部租用一楼的房屋租金。上述事实，有中博通信公司、特创物业公司、上海寓缘公司及庭审笔录、勘查笔录、谈话笔录等证据予以证实，镇江路老年公寓、四方城棋牌室、恒瀚餐饮公司和柒仔宠物店等未到庭参加诉讼，视为放弃质证与抗辩的权利，故一审法院对上述事实，予以认定。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，当事人均应按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。合同中的部分条款或内容无效，不影响其他部分的效力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于中博通信公司与特创物业公司签订的房屋租赁合同的效力问题本案中，中博通信公司与特创物业公司先后签订了两份房屋租赁合同，第一份房屋租赁合同所约定的出租范围系2050平方米的门面房和1894平方米的9米高的仓库，以及虎踞北路55号院内的停车场和楼顶、墙体上的广告位等，因中博通信公司回函表示同意将原租赁合同延长两年至2014年8月18日，故一审法院认定双方之间已就原租赁合同延长至2014年8月18日达成了一致。该合同到期后，双方虽多次召开会议，并签署了会议纪要，但并未就延续原合同达成一致，且双方在2015年9月25日签订第二份租赁合同时，对原合同履行期间所欠付的100万元租金的支付期间做出了明确约定，并约定了违约金标准，故一审法院认定双方之间所签订的第一份房屋租赁合同已经到期终止。因中博通信公司与特创物业公司于2015年9月25日签订的房屋租赁合同所约定的出租范围、租金标准、租赁期限等均发生了变更，且对第一份合同履行期间所欠付的租金的偿还期限进行了约定，故应认定该合同系一份新的房屋租赁合同，而非原合同的继续。因该合同所约定的出租范围中包含了特创物业公司在2007年改扩建的房屋面积以及镇江路养老院服务大厅所占用的扩建面积，而中博通信公司和特创物业公司均未提供证据证明该改扩建行为得到了相关部门的许可，且未提供证据证明改建和扩建的结构符合相关的标准，故一审法院认定该合同中对上述改、扩建所形成的建筑面积的约定无效。该合同中关于其他合法建筑面积的约定，因系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。中博通信公司以其持有改扩建房屋的原始产权证为由，辩称关于改扩建部分所作出的约定有效，无事实和法律依据，一审法院不予支持。二、特创物业公司是否应就改建和扩建的部分支付租金或占有使用费的问题中博通信公司与特创物业公司所签订的第一份房屋租赁合同虽未约定特创物业公司需对改建和扩建部分的房屋支付租金，但新的租赁合同却将其改建和扩建部分的面积纳入了出租面积，故应认定双方已就改建和扩建部分需要支付租金达成了一致。特创物业公司虽在2017年8月25日发函，表示不应对其改建或扩建的房屋面积支付租金，但该函件与双方所签订的合同所约定的内容不一致，且中博通信公司并未做出同意免于支付改扩建部分的租金的意思表示，故该函不能使一审法院认定其无需对改扩建的部分支付租金或占有使用费。因此，根据双方合同的约定以及司法解释关于出租人可以参照合同所约定的租金标准向承租人主张占有使用费的规定，一审法院认定特创物业公司应就改建和扩建的面积向中博通信公司支付占有使用费。三、关于特创物业公司是否存在违约行为的问题中博通信公司与特创物业公司所签订的新的房屋租赁合同中关于改扩建部分的约定虽然无效，但中博通信公司可以根据合同的约定要求特创物业公司支付房屋的占有使用费。根据双方合同约定的租金标准以及中博通信公司按照10.9万元／年的标准减少租金的承诺，一审法院认定特创物业公司在2015年9月1日至2017年8月31日期间应按照309.1万元／年的标准支付房租和占有使用费，在2017年9月1日至2018年8月31日期间按照318.7万元／年支付租金和占有使用费，在2018年9月1日至2019年8月31日按328.59万元／年支付占有使用费，租期的最后一年按338.77万元／年支付占有使用费。因此，2015年9月1日至2017年10月31日期间，特创物业公司应支付的租金和占有使用费总额为6713166.67元（309.1万元／年×2年＋318.7万元／年÷12个月×2个月）。另外，根据双方补充协议的约定，特创物业公司还应支付前期房屋租赁合同履行过程中所欠付的租金100万元，故特创物业公司应支付的租金总额应为7713166.67元。因中博通信公司同意承担中介费6万元，并同意抵扣税金50409元，故特创物业公司实际应支付租金和占有使用费7602757.67元（7713166.67元-6万元-50409元）。因特创物业公司仅支付了370万元，且未提供证据证明该款中包含补充条款中约定的100万元欠付租金，故仍欠付房租和占有使用费共计3902757.67元。特创物业公司未按照约定的期限支付上述期间内的租金和占有使用费，其行为已经构成违约。四、关于房屋的返还问题中博通信公司虽曾于2016年1月10日发出过解除合同的通知，但其主张该通知仅系警告，而不具有解除合同的真实意思。特创物业公司亦称，该通知发出后，双方仍继续履行原合同。故一审法院认定该通知因特创物业公司不具有真实的解除合同的意思，而不发生解除合同的法律效力。但是，因2017年10月30日中博通信公司发出了解除合同的通知，且将该通知送达和合同所约定的签收人“张振进”，故应认定双方的租赁合同于2017年11月1日起解除。因合同解除后，当事人可以要求返还租赁物，故中博通信公司主张特创物业公司返还其承租的房屋，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。另外，因中博通信公司系该房屋的所有权人，故合同解除后其他五位房屋的实际承租人或占用人已不能依据其与特创物业公司或与特创物业公司的次承租人签订的合同而继续使用该房屋，而应将该房屋交还给房屋的所有权人中博通信公司。五、关于租金和占有使用费的给付问题中博通信公司虽系按照租金的性质来主张2015年9月1日至2017年10月31日期间的费用的，但该主张系其对改扩建部分房屋部分的约定是否有效理解错误造成的，因其在诉讼中已经表示，若人民法院认为改扩建部分的租赁协议无效，其主张按照租金标准支付该期间的占有使用费，故根据一审法院已经作出的关于特创物业公司在2015年9月1日至2017年10月31日期间欠付的租金和占有使用费数额的认定，一审法院认定特创物业公司应支付上述期间的费用共计3902757.67元。关于2017年11月1日起的占有使用费问题，因双方合同约定第三、第四、第五年的租金分别为329.6万元／年、339.49万元／年和349.67万元／年，且中博通信公司同意按照10.9万元／年的标准核减费用，故特创物业公司应按照318.7万元（329.6元／年-10.9万元）的标准支付2017年11月1日起至2018年8月31日期间的占有使用费、按照328.59万元／年（339.49万元／年-10.9万元）的标准支付2018年9月1日起至2019年8月31日期间的占有使用费、按照338.77万元／年（349.67万元／年-10.9万元）的标准支付2019年9月1日起的占有使用费，至实际返还房屋之日止。六、关于逾期支付30万元租金的违约金问题因双方的合同约定特创物业公司应在2015年9月1日至2017年8月31日期间分8次支付完毕欠付的100万元租金，而特创物业公司并未提供证据证明其在支付第二份合同所约定的租金的同时偿还了上述费用，故其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。因双方合同约定的违约金30万元，并未超出法律规定，且特创物业公司逾付该租金的时间已经接近两年，故一审法院对中博通信公司主张的该笔租金的违约金30万元，予以支持。七、关于逾付其他租金的违约金问题根据中博通信公司与特创物业公司所约定的租金标准以及中博通信公司同意在租期内核减的租金数额，一审法院认定特创物业公司在2015年9月1日至2017年8月31日期间应支付的租金标准为8468.49元／天【（320万元／年-10.9万元／年）÷365天】。因特创物业公司支付的钱款总额为370万元，故一审法院认定特创物业公司实际已经将租金和占有使用费至2016年11月11日（1年＋60.9万元÷8468.49元／天）。关于2016年11月12日起租金的违约金问题，因中博通信公司与特创物业公司所签订的合同中关于改扩建部分的约定无效，故中博通信公司无权对特创物业公司逾期支付改扩建部分占有使用费的行为主张违约金。根据9米高的仓库原始面积（1820平方米）以及上海寓缘公司承租的由9米高的仓库改造的公寓房的面积为（4400平方米），一审法院认定特创物业公司因改造仓库而增加的面积为2580平方米。另外，加上产权证书上并未显示的由镇江路养老院大厅所占用的房屋面积，一审法院认定本案租赁合同所涉及的无产权证房屋的面积总和为2650平方米（2580平方米＋70平方米）。因该部分面积占出租房屋面积的比例为34.27%（2650平方米÷7732平方米），占总承租总面积中的28.7%【2650平方米÷（7732平方米＋1500平方米）】。因厂房租金相对较高，且另有部分房屋被中博通信公司反租，故一审法院酌定改扩建部分的租金占总租金的比例为30%。据此，特创物业公司应当承担违约金的范围为原合同所约定租金标准的70%。因特创物业公司没有支付2016年11月12日至2016年11月30日期间的租金，故根据双方合同的约定，其应就该段时间的租金112631元（8468.49元／天×19天×70%），按照万分之五每日的标准向中博通信公司支付自2016年9月10日起至实际给付之日止的租金。对于2016年12月至2017年2月、2017年3月至2017年5月、2017年6月至2017年8月租金，特创物业公司应以540925元【（320万元-10.9万元）÷12个月×3个月×70%】为基数，按照万分之五每天的标准，分别支付自2016年12月10日、2017年3月10日、2017年6月10日，至实际给付之日止的违约金。对于2017年9月至2017年10月租金的违约金，特创物业公司应以371816元为基数【（329.6万元／年-10.9万元）÷12个月×2个月×70%】，按照万分之五每日的标准，支付自2017年9月10日起至实际给付之日止的违约金。八、关于上海寓缘公司等次承租人或实际使用人的责任问题上海寓缘公司虽辩称其公司内姓刘的员工有多个，不知道是哪一个员工签收的告知书，但并未辩称其未收到中博通信公司发送的通知，故一审法院认定中博通信公司已经向上海寓缘公司送达了告知书。但是，因该告知书并未要求实际承租人或占有使用人腾空房屋，而仅要求其至中博通信公司处进行协商、备案，故一审法院认定中博通信公司并未要求上海寓缘公司、镇江路养老院等次承租人或实际占用人立即腾空房屋。因此，中博通信公司主张上述承租人或实际使用人自2017年11月1日起承担支付占有使用费的连带支付责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。因中博通信公司于2017年12月20日至一审法院诉讼，明确请求各承租人或实际占用人腾空房屋，并支付占有使用费，故应认定其已经依法行使了物权请求权，各实际承租人或占有使用人未能履行腾房义务的，应当承担连带责任。但是，因特创物业公司表示对各实际承租人或占有使用人已经支付的租金不再主张，故各实际承租人对其已经缴纳的2017年12月20日以后的租金，不再承担责任。但是，对于自己尚未交付的租金，仍应根据其占有使用的面积承担相应的连带给付责任。因上海寓缘公司、镇江路养老院、恒瀚餐饮公司、四方城棋牌室和柒仔宠物店占用的面积分别为4400平方米、1100平方米、1000平方米、488平方米、290平方米，而特创物业公司承租的总面积为9232平方米（7732平方米＋1500平方米），故上述五位主体占特创物业公司承租房屋的面积比例分别为47.66%、11.91%、10.83%、5.28%和3.14%。因上海寓缘公司已经将租金支付至2018年6月19日，且中博通信公司不再主张其对该日之前的占有使用费承担连带责任，故根据特创物业公司与中博通信公司约定的租金标准，一审法院认定上海寓缘公司应按照4161.43元／天（318.7万元／年÷365天×47.66%）的标准支付2018年6月20日至2018年8月31日期间的占有使用费，并应按照4290.57元／天（328.59万元／年÷365天×47.66%）支付2018年9月1日起至2019年8月31日期间的占有使用费，此后应按照4423.50元／天（338.77万元／年÷365天×47.66%）的标准支付占有使用费，至实际偿还之日止。因镇江路养老院已经将租金支付至2019年10月27日，故若其未能在该日前腾空房屋，应按照1105.41元／天（338.77万元／年÷365天×11.91%）向中博通信公司承担占有使用费。因恒瀚餐饮公司的经营者余亚洲已经将租金支付至2018年3月11日，故恒瀚餐饮公司作为占有使用人，应按照945.62元／天（318.7万元／年÷365天×10.83%）的标准支付2018年3月12日至2018年8月31日的占有使用费，按照974.96元／天（328.59万元／年÷365天×10.83%）的标准支付2018年9月1日起至2019年8月31日期间的占有使用费，此后按照1005.17元／天（338.77万元／年÷365天×10.83%）的标准支付占有使用费，至实际偿还之日止。因四方城棋牌室的经营者已经支付租金至2018年5月20日，故其应按照461.02元／天（318.7万元／年÷365天×5.28%）的标准支付2018年5月21日至2018年8月31日的占有使用费、按照475.33元／天（328.59万元／年÷365天×5.28%）的标准支付2018年9月1日起至2019年8月31日期间的占有使用费，此后按照490.05元／天（338.77万元／年÷365天×5.28%）的标准支付占有使用费，至实际偿还之日止。因柒仔宠物店的经营者已经支付至2018年4月22日，故其应按照274.16元／天（318.7万元／年÷365天×3.14%）的标准支付2018年4月23日至2018年8月31日的占有使用费、按照282.67元／天（328.59万元／年÷365天×3.14%）的标准支付2018年9月1日起至2019年8月31日期间的占有使用费，此后按照291.43元／天（338.77万元／年÷365天×3.14%）的标准支付占有使用费，至实际偿还之日止。九、关于合同的继续履行问题因中博通信公司解除合同的行为合法，故特创物业公司请求判令中博通信公司继续履行合同，无事实和法律依据，一审法院不予支持。十、关于中博通信公司是否应补偿特创物业公司改扩建费用的问题首先，特创物业公司虽主张其产生了改扩建费用7216761.26元，但并未提供其支出该费用的票据，且未提供有效的图纸以供鉴定和评估，故即使其实际支出了改扩建费用，亦不能使一审法院确定其请求的数额属实。其次，特创物业公司系在本案所涉的第一份租赁合同期间对房屋进行改扩建的，因第一份租赁合同约定：“乙方对承租房进行装修、改造……承租期满时，全部产权归甲方所有，乙方不得拆除装修物及附着物，并无偿完好地交给甲方”，故从该约定可以看出，特创物业公司无权向中博通信公司主张改造房屋的费用。再次，中博通信公司发送给特创物业公司的《关于房屋租赁合同延长事宜的回函》并未表示要对特创物业公司改扩建的费用进行补偿，而特创物业公司亦未提供证据证明双方在协商改扩建房屋时达成了由中博通信公司向其支付改扩建费用的协议，且该合同到期终止时，特创物业公司亦未要求中博通信公司向其支付改扩建费用，故特创物业公司主张中博通信公司向其支付改扩建费用并无合同依据。第四，若中博通信公司在2007年即与其达成了由中博通信公司承担改扩建费用的协议，则中博通信公司不可能在长达7年的时间里不要求特创物业公司对新增的2850平方米房屋计算租金，故特创物业公司主张由中博通信公司承担改扩建费用，缺乏合理性。最后，特创物业公司与中博通信公司在签订第二份书面合同时不仅将因改扩建而新增的面积纳入出租总面积，而且双方在该合同中仅约定特创物业公司应补充支付前一份合同履行过程中欠付的租金，而没有约定中博通信公司需向其支付改扩建费用，故应视为双方已经对中博通信公司无需支付该费用达成了一致。综上，特创物业公司主张中博通信公司向其支付改扩建费用，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、南京特创物业管理有限责任公司于判决生效之日起十日内腾让其占有的南京市鼓楼区虎踞北路55号临街1-2层房屋、院内仓库及场地、车位、配套用房、设施设备、墙体、楼顶广告等租赁物，上海寓缘信息科技有限公司、南京市鼓楼区真美好镇江路老年公寓、南京市鼓楼区四方城棋牌室、南京恒瀚餐饮管理有限公司、南京柒仔宠物用品有限公司于判决生效后十日内腾让自己承租范围内的房屋；二、南京特创物业管理有限责任公司于判决生效之日起十日内向江苏中博通信有限公司支付2015年9月1日至2017年10月31日期间欠付的租金和占有使用费3902757.67元，并按照318.7万元的标准支付2017年11月1日起至2018年8月31日期间的占有使用费、按照328.59万元／年的标准支付2018年9月1日起至2019年8月31日期间的占有使用费、按照338.77万元／年的标准支付2019年9月1日起至实际返还房屋之日止的占有使用费；三、南京特创物业管理有限责任公司于案判决生效之日起十日内向江苏中博通信有限公司支付逾期支付100万元租金的违约金30万元；四、南京特创物业管理有限责任公司于判决生效之日起十日内向江苏中博通信有限公司支付逾期支付租金的违约金（按照0.05%／天的标准，分别以112631元、540925元、540925元、540925元、371816元为基数，以2016年9月10日、2016年12月10日、2017年3月10日、2017年6月10日、2017年9月10日为起算日期，计算至实际给付之日止）；五、上海寓缘信息科技有限公司、南京市鼓楼区真美好镇江路老年公寓、南京市鼓楼区四方城棋牌室、南京恒瀚餐饮管理有限公司、南京柒仔宠物用品有限公司于判决生效之日起十日内分别在自己的责任范围内对特创物业公司欠付的占有使用费向江苏中博通信有限公司承担连带给付责任（1.上海寓缘信息科技有限公司按照4161.43元／天的标准支付2018年6月20日至2018年8月31日期间的占有使用费、按照4290.57元／天的标准支付2018年9月1日起至2019年8月31日期间的占有使用费，此后应按照4423.50元／天的标准支付占有使用费至实际偿还之日止；2.南京市鼓楼区真美好镇江路老年公寓按照1105.41元／天的标准支付自2019年10月28日起的占有使用费；3.南京市鼓楼区四方城棋牌室按照945.62元／天的标准支付2018年5月21日至2018年8月31日的占有使用费、按照974.96元／天的标准支付2018年9月1日起至2019年8月31日期间的占有使用费，此后按照1005.17元／天的标准支付占有使用费，至实际偿还之日止；4.南京恒瀚餐饮管理有限公司按照461.02元／天的标准支付2018年3月12日至2018年8月31日的占有使用费、按照475.33元／天的标准支付2018年9月1日起至2019年8月31日期间的占有使用费，此后按照490.05元／天的标准支付占有使用费至实际偿还之日止；5.南京柒仔宠物用品有限公司按照274.16元／天的标准支付2018年4月23日至2018年8月31日的占有使用费、按照282.67元／天的标准支付2018年9月1日起至2019年8月31日期间的占有使用费，此后按照291.43元／天的标准支付占有使用费，至实际偿还之日止）；六、驳回江苏中博通信有限公司的其他诉讼请求；七、驳回南京特创物业管理有限责任公司的反诉请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费51903元，保全费5000元、反诉案件受理费31158.66元，共计88061.66元，由江苏中博通信有限公司负担8061.66元，南京特创物业管理有限责任公司负担80000元。本院审理期间，特创物业公司、上海寓缘公司对一审认定的事实无异议。中博通信公司对一审认定“特创物业公司在上述合同履行期间对‘行吊库’即9米高的框架结构仓库（产权证上的第五栋房屋）进行了改造”有异议，主张改造实际由当时的次承租人欣开润公司实施。针对中博通信公司的上述异议，特创物业公司表示：中博通信公司的合同相对方是特创物业公司，相关的改造也是由特创物业公司向中博通信公司征求意见并取得其同意，至于特创物业公司如何改造，改造的方式，并不影响中博通信公司的合同相对方特创物业公司改造的事实，即使实际施工的是欣开润公司，特创物业公司也依据与欣开润公司之间约定的方式承担了相应的改扩建费用。二审中，特创物业公司提供江苏志诚工程咨询管理有限公司2019年8月13日出具的工程造价咨询报告书，证明租赁标的存在改扩建的事实，特创物业公司承担了改扩建的费用，该咨询报告书可以佐证改扩建费用。中博通信公司认为，该咨询报告书是单方委托，对于该报告书的真实性无法确认，该咨询报告不具有合法有效性和证明效力。理由如下：第一，一审时该鉴定机构明确以特创物业公司不能提供图纸等施工资料为由拒绝出具鉴定报告，即当时鉴定机构认为鉴定的依据不足；第二，特创物业公司在一审中提供的施工合同等资料都是虚假的，特创物业公司也明确了改扩建行为的主体不是其公司，因此特创物业公司拿不出改扩建施工的任何施工资料。第三，咨询报告书没有依据，鉴定人也没有到庭参加质证。另外根据相关司法解释的规定，在涉及到房屋改扩建费用的承担方面，应该是以实际支出的费用为准，而不能以任何评估鉴定的形式来进行核算。上海寓缘公司未发表质证意见。本院查明，特创物业公司提供的工程造价咨询报告载明的咨询业务类别为预算编制，仓库扩建工程招标控制价为6037020.04元。特创物业公司认可该咨询报告系其单方委托鉴定，送鉴材料未经中博通信公司质证

判决结果

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31158.66元，由特创物业公司负担。本判决为终审判决

合议庭

审判长钮丽娜审判员曹艳审判员张卓慧二〇一九年十二月十二日书记员戴苗

判决日期

2020-01-13