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绿化公司向本院提出诉讼请求：1.确认绿化公司与瑞慈公司签订的《房屋租赁合同》、《租房折旧及管理费用协议书》已解除；2.判令瑞慈公司立即向绿化公司支付拖欠的租金、折旧及管理费1569500元、逾期付款违约金257726.47元（暂计至2017年9月18日）及从2017年9月19日起至瑞慈公司实际付清欠款之日期间的逾期付款违约金（以1569550元为本金基数、按照年利率24%计算）；3.判令瑞慈公司按照6603.29元／日的标准向绿化公司支付自2017年8月10日起至瑞慈公司实际返还房屋之日止的占有使用费，并按6603.29元／日的标准向绿化公司支付自2017年8月10日起至实际返还房屋之日止的逾期腾房违约金；4.判令瑞慈公司支付律师费58000元；5.判令缪荣盛、柯金富对上述债务承担连带责任；6.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：绿化公司与瑞慈公司于2015年2月10日签订了《房屋租赁合同》、《租房折旧及管理费用协议书》，约定绿化公司将位于南通市港闸区古港花都1幢、2幢、3幢、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢、9幢、10幢、11幢、14幢、15幢全部及12幢部分房屋出租给瑞慈公司使用，租赁期限为2015年2月10日至2025年2月9日。合同还就租金、违约责任、房屋折旧及管理费等事项作出了约定。上述合同签订后，绿化公司依约将房屋交付给瑞慈公司使用，但其仅于2015年4月3日支付了租金、折旧及管理费650000元，自2016年2月10日其一直未按时缴纳房屋相应费用。后经绿化公司起诉，绿化公司、瑞慈公司及柯金富就相关费用的支付问题达成了和解协议，柯金富同意对瑞慈公司履行合同项下的债务承担连带责任。和解协议约定的付款期限届满后，瑞慈公司、柯金富并未按约履行和解协议，绿化公司遂于2017年8月7日向瑞慈公司发函要求解除合同。此外，瑞慈公司系一人有限公司，缪荣盛系该公司唯一股东，应对瑞慈公司的债务承担连带责任，故成讼。 瑞慈公司辩称，案涉土地使用权类型为划拨，划拨土地上的房屋未经土地管理部门审批即对外出租，违反法律的强制性规定，故案涉合同应认定无效；绿化公司至今未能向瑞慈公司提供关于案涉房屋的土地使用权证和房屋产权证明，致使瑞慈公司承租上述房屋用于经营的合同目的无法实现，故其不应支付相应的租金和占有使用费；瑞慈公司对绿化公司曾于2017年1月3日起诉瑞慈公司及绿化公司与柯金富之间达成了和解协议并不知情，瑞慈公司亦未在和解协议上加盖过印章；瑞慈公司自2017年1月3日起并未收到绿化公司寄送的函件，绿化公司未能及时有效的通知瑞慈公司，所造成的损失应由其自行承担；绿化公司诉请的违约金过高，请求予以调减。 缪荣盛辩称，其同意瑞慈公司的抗辩意见，此外缪荣盛于2017年1月3日起正式接手瑞慈公司，对于案涉房屋的租赁事宜并不知情，且受让时柯金富亦保证对外无债务。 柯金富辩称，其系瑞慈公司的原法定代表人，曾以瑞慈公司名义与绿化公司签订了《租用古港花都部分房屋租赁意向书》用于开办老年护理院，后其获取了相关的许可，并于2015年2月10日签订了《租房协议》，且支付了租金，但合同签订时，绿化公司并未提供产权证明，租赁合同应认定无效；柯金富在申报消防、环保设计时，因绿化公司一直未提供房屋土地使用权证、房产证、建设规划许可证等证件，致使老年护理院无法开工，合同未实际履行，因此绿化公司应减免租金；和解协议中所加盖的瑞慈公司的公章系其工作人员加盖，柯金富并未私刻公章。 瑞慈公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿并返还反诉原告租金损失1350000元（其他损失另行主张）；2.反诉案件受理费由反诉被告负担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2015年2月10日签订了《房屋租赁合同》一份，约定反诉原告租赁南通市港闸区古港花都1幢、2幢、3幢、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢、9幢、10幢、11幢、14幢、15幢全部及12幢部分房屋作为养老护理机构等用途使用。合同签订后，反诉原告因要着手办理消防申报及房屋装修事宜，遂多次要求反诉被告提供房产证，但反诉被告均未能提供，直至反诉被告起诉反诉原告时，其才在庭审过程中提供了案涉房屋的土地使用权证和房产证。据反诉原告所知，案涉房屋所在地的土地系划拨性质，不能作为营利性用途使用。鉴于反诉被告从未向反诉原告提供案涉房屋的产权证明，且案涉土地不能用作营利性用途，反诉原告无法办理相关的审批手续，无法将案涉房屋用于经营，致使反诉原告的合同目的无法实现，遂成讼。 绿化公司辩称，根据瑞慈公司、柯金富和缪荣盛此前的约定，瑞慈医院在转让给缪荣盛前的债权债务均由柯金富承担，况且缪荣盛亦认可瑞慈公司的投资主体为其本人或上海佳典医院投资管理有限公司，故瑞慈公司不具有反诉原告的主体资格；《和解协议》明确载明案涉房屋交付后未使用系因承租人自身原因，《房屋租赁合同》中亦约定相关证照的办理由承租人自行负责，经营风险由承租人承担，何况瑞慈公司对（2017）苏0611民初56号案件中的诉讼请求、事实和理由均无异议。因此反诉原告的诉请不能成立，应予驳回。 柯金富未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，绿化公司提交的证据为《房屋租赁合同》、《租房折旧及管理费用协议书》、（2017）苏0611民初56号民事案件民事起诉状及民事裁定书、付款承诺书、邮寄凭证、和解协议、快递回单、《关于解除古港花都房屋租赁合同等相关事项的通知函》、工商登记信息、委托代理合同、律师费发票、支付凭证等证据。柯金富提供的证据为《设置医疗机构批准书》、《房屋租赁意向书》、平面图、《关于古港花都租赁用房情况说明》、《的回复函》。缪荣盛提供的证据为《医院转让协议》。经庭审质证，对双方没有争议的事实，本院认定如下： 2015年2月10日，绿化公司（甲方）与瑞慈公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》和《租房折旧及管理费用协议书》各一份，其中《房屋租赁合同》约定：甲方将位于南通市港闸区古港花都1幢、2幢、3幢、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢、9幢、10幢、11幢、14幢、15幢全部房屋及12幢部分房屋（房屋面积合计约9909平方米）出租给乙方从事餐饮、宾馆、养老护理机构等使用，乙方在签订本合同前已实地查看，充分了解与该房屋有关的全部情况并表示满意；租赁期限为2015年2月10日至2025年2月9日；从签订合同之日起甲方给乙方六个月的装修期，免收租金，但应根据本合同的规定支付应付租金之外的其他款项；租金（不含房屋折旧及管理费）先付后用，第一年度的租金标准为1170000元；房租每两年递增一次，幅度为3%；第一年度租金在合同签订后一次性付清，从第二年度开始，租金一季度支付一次，先付后用；如果任何应支付给甲方的款项（包括但不限于租金）在应付款日期届满后仍未支付的，应按所拖欠金额之千分之五／日的标准支付逾期付款违约金；逾期十五日以上的，甲方可以随时解除合同；乙方须在合同签订日一次性向甲方支付相当于履约保证金200000元；合同租赁期满或因其它原因提前终止或解除本合同时，乙方应按时将维修完好、状况良好的房屋撤空交还，乙方不能按时交还房屋的，除应按实际占用该房屋的天数支付占用费（该占用费按本合同期限届满前或合同解除或终止时当月的日租金单价的2倍标准计算）外，每逾期一日还应向甲方支付日租金的2倍作为违约金；如乙方违反本合同书中任何条款规定或条件，甲方有权采取相应措施并没收履约保证金，同时要求乙方赔偿甲方的其它损失，此赔偿将不损害甲方保留就乙方的违约行为向乙方追究法律责任的权利（包括但不限于欠款本金、利息、实现债权费用、律师费等）；所有通知、要求、命令和其他通讯应按照本合同中载明的地址送达，一方通讯地址变更时，应及时通知对方；若一方在通讯地址变更后未及时通知对方，致使对方仍按本合同载明的地址送达，由此引起的损失送达方不负责任；乙方的通讯地址为海安长江东路1号，联系人为柯金富。协议书中载明乙方首年向甲方缴纳房屋折旧及管理费130000元，该费用与房租同步增长，幅度相同，每年与房租同时支付。《租房折旧及管理费用协议书》载明：2015、2016、2017年的房租、房屋折旧及管理费合计650000元、1300000元、1339000元。同日，瑞慈公司支付了200000元履约保证金。合同签订后，绿化公司依约将案涉房屋交付给了瑞慈公司，瑞慈公司于2015年4月3日支付了房屋租金、折旧及管理费合计650000元。 2016年10月14日，瑞慈公司以海安新瑞慈医院名义向绿化公司发出《关于古港花都租赁用房情况说明》，内容如下:因在筹备装潢南通颐生护理院时，需向消防、环保等部门提供房屋土地证、房产证、建筑市政排污等材料，但土地证、房产证一直无法提供，而导致消防、环评申报工作至今无法办理；希望绿化公司帮助协调如下事项：1.房屋租赁合同补充增加两年；2.因项目资金投入大，市场风险压力大，前期损失大，希望减免拖欠的租金；3.续延装璜期八个月；4.如需再建房屋，帮忙提供审批建房所需材料。2016年10月26日，绿化公司就上述情况说明予以回复，要求瑞慈公司在2016年11月15日前支付拖欠的租金，且不予认可瑞慈公司所提要求。 2017年1月5日，因瑞慈公司拖欠租金、折旧及管理费，绿化公司向本院提起诉讼［案号为（2017）苏0611民初56号］，要求瑞慈公司返还案涉房屋，并支付拖欠的租金、折旧及管理费等费用。该案诉讼过程中，绿化公司（甲方）与瑞慈公司（乙方）及柯金富（丙方）于2017年2月4日达成了《和解协议》，载明因乙方向甲方出具了还款计划一份并通过丙方向甲方支付了400000元，三方达成如下协议：一、2016年2月10日至2017年2月9日期间的房租、折旧及管理费共计1300000元，乙方已通过丙方支付了400000元，尚欠900000元；乙方应于2017年2月28日前向甲方支付300000元，应于2017年4月20日向甲方支付剩余的600000元。二、2017年2月10日至2017年5月9日期间的房租、折旧及管理费共计334750元，乙方应于2017年4月20日前支付给甲方；2017年5月10日之后的租金等费用的付款期限等应按约执行。三、甲方因该案支付的诉讼费7935元、律师费49600元，由乙方承担50%（即28767.5元），该款乙方应于2017年4月20日前支付。四、虽然本协议第一、二条分别放宽了部分的付款期限，但此约定并不当然免除乙方的逾期付款等违约责任；如乙方未能按时足额支付本协议或租赁合同项下的任何一笔款项，乙方除了需承担本协议及租赁合同约定的违约责任外，亦需承担民事起诉状第2项诉讼请求中所列的逾期付款违约金，同时乙方还需再承担该案另外50%的诉讼费和律师费28767.5元。五、由于乙方自身原因，乙方并未在房屋交付使用后进行装修，乙方已不再享有装修免租期。六、租赁合同项下古港花都资产的划拨土地使用权人和房屋所有权人均是南通城市建设集团有限公司（以下简称城建集团），土地用途为公园与绿地，房屋规划用途为非住宅，城建集团授权委托甲方经营管理；待乙方履行完毕本协议及租赁合同所约定的付款义务后，甲方可以向乙方提供现有的土地使用权证书和房屋所有权证书的复印件。七、丙方对于乙方履行本协议及租赁合同项下的各项债务、义务等承担连带责任。和解协议签订后，绿化公司于2017年2月6日向本院申请撤诉，柯金富于2017年6月26日向绿化公司支付了100000元。至此，瑞慈公司和柯金富计向绿化公司付款1350000元。 2017年8月7日，因瑞慈公司未全面履行《房屋租赁合同》及《和解协议》，绿化公司向其发出了《关于解除古港花都房屋租赁合同等相关事项的通知函》一份，主要内容为：我司现在通知贵司从即日起解除《房屋租赁合同》，请贵司在收到本函当日向我司返还全部租赁房屋，并支付拖欠的租金、房屋折旧及管理费、逾期付款违约金、诉讼费和律师费等费用。柯金富于2017年8月9日签收了上述通知函。 另，案涉房屋的所有权人及土地使用权人均为城建集团，土地使用权类型划拨，土地用途为公园与绿地，案涉房屋于2016年3月23日办理了产权登记。2014年3月1日，城建集团与原告签订了《授权委托书》一份，授权原告对案涉房屋在内的资产进行经营、管理、维护和保养等有关事务，委托自2014年3月1日起生效。2016年1月1日，城建集团与绿化公司签订了《委托经营管理协议》一份，约定城建集团古港花都资产（含房产、绿地、土地等）委托给绿化公司统一经营管理，统一代租，整体经营。绿化公司因提起本案之诉而支付律师费58000元。 又，瑞慈公司于2008年8月6日成立，系自然人独资有限责任公司，股东为柯金富。2016年12月31日，柯金富与缪荣盛就瑞慈公司的所有权和经营权转让等事宜签订了《医院转让协议》。2017年1月3日，瑞慈公司的股东由柯金富变更为缪荣盛。2017年11月29日，柯金富将案涉房屋返还给了绿化公司。 此外，柯金富还系上海佳典医院投资管理有限公司的法定代表人。2014年1月2日，绿化公司表示有意将古港花都部分房屋租赁给上海佳典医院投资管理有限公司用于经营。2014年9月3日，南通市卫生局作出《关于同意上海佳典医院投资管理有限公司在古港花都设置南通颐生护理院的批复［通卫医（2014）70号］，南通颐生护理院委托南通建筑设计研究院设计了门诊楼平面图，但至今未对古港花都房屋进行装修改造

一、南通市绿化造园开发有限公司与海安新瑞慈医院有限公司于2015年2月10日签订的《房屋租赁合同》、《租房折旧及管理费用协议书》解除； 二、海安新瑞慈医院有限公司于本判决生效之日起十日内向南通市绿化造园开发有限公司支付房屋租金1469500元（履约保证金未抵扣）、逾期返还房屋的占有使用费410871元及违约金200000元，合计2080371元； 三、缪荣盛、柯金富对海安新瑞慈医院有限公司的上述债务承担连带清偿责任； 四、驳回南通市绿化造园开发有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回海安新瑞慈医院有限公司的反诉请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费21928元、反诉案件受理费8475元，合计30403元，由海安新瑞慈医院有限公司负担8475元，海安新瑞慈医院有限公司、缪荣盛、柯金富共同负担21928元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费30403元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）

2018-03-21