上诉人中国铁塔股份有限公司唐山市分公司因与被上诉人张超众、詹秀兰物权保护纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初6127号民事判决，向本院上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人中国铁塔股份有限公司唐山市分公司委托诉讼代理人赵振兴、秦立艳，被上诉人张超众、詹秀兰共同委托诉讼代理人张海丰、詹铁民到庭参加诉讼。本案现已审理终结
中国铁塔股份有限公司唐山市分公司、张超众物权保护纠纷二审民事判决书
案号：（2020）冀02民终2438号
判决日期：2021-03-31
法院：河北省唐山市中级人民法院
诉讼参与人信息
案件基本情况
中国铁塔股份有限公司唐山市分公司上诉请求：1、请求撤销河北省唐山市路北区人民法院作出的（2019）冀0203民初6127号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉请；2、一审、二审等全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，理由如下：一、原审法院在上诉人已经将涉案房顶租金支付至2020年12月4日的情况下仍然判令上诉人向被上诉人重复支付对上诉人显示公平。被上诉人与唐山市旺德物业服务有限公司、鲁跃之间的租赁关系是合法有效的，是基于中国移动通信集团河北有限公司唐山分公司与河北大唐鼎旺实业集团有限公司的相应租赁协议而来，并未违反法律、法规的强制性规定，上诉人已经按约支付租赁费至2020年ｌ2月4日。上诉人租赁在前，被上诉人买房在后，根据“买卖不破租赁”的原则，上诉人对涉案房顶属于有权使用，同时上诉人对于被上诉人的购买行为并不知情，上诉人也从未收到过任何被上诉人已经购买房屋的通知以及被上诉人要求将涉案房顶租金支付给被上诉人的通知，在此情况下上诉人按照合同约定将租金支付给旺德物业公司及鲁跃并无不当，上诉人不存在任何过错，原审法院在上诉人已经支付租赁费的情况下仍判令上诉人向被上诉人支付对上诉人显失公平。二、上诉人对涉案房顶下商铺的产权变更情况完全不知情，即使涉案房顶租金应支付给被上诉人，也应由被上诉人向唐山市旺德物业服务有限公司及鲁跃主张。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。该条规定侵害主体系建设单位或者其他行为人，侵害行为为擅自占用、处分业主共有部分，而本案中上诉人基于合法的租赁关系使用涉案房项，并非擅自占用、处分，且涉案房顶基站和机房等设施设备系中国移动通信集团河北有限公司唐山分公司将相关资产转让给上诉人之前就已经建好，上诉人接手后只是负责日常维护，并无对涉案房顶下商铺产权变更的注意义务，也无法及时获取产权变更信息，在涉案商业楼ｌ楼48、49号产权变更后上诉人既未收到旺德物业公司的通知，也未收到被上诉人的任何通知，上诉人对产权变更情况完全不知情，因此上诉人系合法使用涉案房项的善意第三人，而旺德物业公司在明知产权变更后既未及时告知上诉人，也未将取得的租金支付给被上诉人，旺德物业公司才是侵害业主权利的实际侵权人，被上诉人应当向旺德物业公司及鲁跃主张权利，而非向上诉人主张。并且上诉人在本案审理过程中曾向原审法院申请追加旺德物业公司及鲁跃作为第三人参加诉讼，但原审法院并未允许。因此旺德物业公司及鲁跃作为实际侵权人才是本案适格被告，被上诉人应当向旺德物业公司及鲁跃主张相应损失。三、共有部分的权利属于全体业主，由全体业主共同管理、收益和决策，原审法院将涉案房顶租金损失判给被上诉人单一业主违反《物权法》相关规定，且对上诉人显失公平。《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。涉案房顶属于专有部分以外的共有部分，其权利应属于全体业主，应当由全体业主共同管理、收益和决策。而原审法院将涉案房顶认定为被上诉人个人所有，将涉案房顶租金判给被上诉人侵害了其他业主的共有权利。如果按照原审法院所判，其他业主也依据房屋产权向上诉人主张权利，对上诉人显失公平。综上所述，被上诉人根据合法有效的租赁合同支付租金，并非本案的实际侵权人，不应承担双份租金，原审法院未查明案件事实，适用法律错误，进而做出错误判决，对上诉人显失公平，上诉人恳请二审法院依法查明案件事实，撤销原判，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。上诉人补充上诉意见：1、上诉人所行使的权利义务是基于中国移动通信集团河北有限公司唐山分公司在被上诉人购买房产之前与河北大唐鼎旺实业集团有限公司及后来的唐山市旺德物业服务有限公司的租赁协议而来，因被上诉人在购买房产时，涉案信号塔基站已经存在，即使后来该1楼48号、49号的房产出售给了被上诉人，根据“买卖不破租赁”的原则，上诉人仍有权使用涉案房项。且上诉人已将租赁费用支付至2020年12月4日，上诉人对房项的使用权来源合法有效，是有权使用。因此上诉人并非一审法院根据最高院的相关解释所认定的擅自使用人也非侵权人。2、最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。具体到本案中擅自处分业主共有部分，进行经营性活动的主体是唐山市旺德物业服务有限公司，是旺德物业与中国移动签订的场地租赁变更协议，上诉人继承了移动公司的权利使用涉案房顶，并将相应的租金支付给了旺德物业和鲁跃。因涉案信号塔基站在被上诉人购买房产之前就存在，其应向与其签订房屋买卖合同的主体旺德物业主张权利，其请求赔偿损失的主体也应为旺德物业或鲁跃，而非上诉人。上诉人只是按照协议约定向旺德物业和鲁跃支付租金，没有任何人通知上诉人所有权人是否变更3、铁塔公司是国家电信管理机构许可经营电信业务的单位，根据《中华人民共和国电信条例》第四十六条规定基础电信业务经营者可以在民用建筑物上附挂电信线路或者设置小型天线、移动通信基站等公用电信设施，但是应当事先通知建筑物产权人或者使用人，并按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准向该建筑物的产权人或者其他权利人支付使用费。即基础电信业务经营者在楼顶设置必要的通讯设施，需要提前通知建筑物产权人并按规定的标准支付使用费即可。本案中中国移动通信集团河北有限公司唐山分公司曾与河北大唐鼎旺实业集团有限公司及唐山市旺德物业服务有限公司签订租赁协议可以认定尽到了通知义务，上诉人承接权利后也向旺德物业及鲁跃支付了相应的租赁费用，无义务审查具体的产权人变更，由此可见上诉人为有权使用，其并无任何侵权及违法行为。一审法院判决其向被上诉人承担赔偿99000元损失于法无据。至于后来涉案商业楼1楼48、49号产权变更一事上诉人毫不知情，得知此事时上诉人已经将相应的租赁费用支付给了旺德物业和鲁跃，在此情况下被申请人应向旺德物业和鲁跃主张相应损失，而非起诉上诉人。4、被上诉人主张上诉人赔偿经济损失无任何事实及法律依据。首先，上诉人基于合法的租赁关系使用涉案底商的房顶并己支付租赁费用，无任何违法及违约事实。其次，被上诉人未提供任何证据证明其所受到的损失，实际上其也未有损失产生。在被上诉人主张损失无任何事实及法律依据的情况下一审法院判决上诉人赔偿被上诉人损失99000元明显错误。5、一审法院在判决中已根据最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》十四条的规定明确认定涉案房顶为业主共有的前提下，判决租金归被上诉人单独所有，明显前后矛盾，在所有权归业主共同所有的前提下相应酌租金也应全体业主共有，一审法院却做出与该法律及其自身认定内容互相矛盾的判决，该判决的结果无任何事实及法律依据，不仅违背了法律同时也严重侵犯了其他业主合法的权益。6、关于涉案楼顶的场地租赁协议的主体是上诉人与旺德物业，因合同具有相对性，合同的内容是当事人合意的一种表现同样具有相对性，关于合同中约定的租金也具有相对性，仅约束合同的主体即上诉人与旺德物业，22000元／年的租金是上诉人与旺德物业达成的合意仅对旺德物业产生效力，并不对被上诉人产生效力，而一审法院却以该数额计算被上诉人的损失无任何依据，假设被上诉人存在损失的情况下针对被上诉人的损失数额并不能当然的适用22000元，不能以此计算其损失换言之上诉人与旺德物业签订租赁协议时愿意支付22000元的租金，与被上诉人签订租赁协议时可能仅愿意支付10000元，因此根据合同的相对性不能以22000元为计算标准，一审法院对此认定错误。（应对该损失数额进行鉴定）
张超众、詹秀兰辩称：首先房产不属于上诉人所叙述的签订合同的每一个主体单位，所以说他签订的租赁合同是无效的，此房产原属于唐山旺得房地产有限公司，上诉人所叙述的每一个合同和我房产没有任何关联。所以上诉人举证的这些合同对我房产的侵权没有任何关系，所以他的侵权对我的人身伤害或者是房顶的没有任何协议的情况下安装了这些设备，我方要求赔偿或者拆除。
张超众、詹铁兰向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告立即拆除路北区韩城鼎旺瑞景商业楼1楼48号、1楼49号两间商铺房顶的70平米彩钢房及占地5平米的信号发射塔；2、请求依法判令被告赔偿原告经济损失16万元（截至起诉之日）及自起诉之日起每年按3.2万元支付使用费；3、因本案产生的诉讼费及差旅费等一切费用全部由被告承担。
一审法院认定事实：2011年12月5日，河北大唐鼎旺实业集团有限公司（甲方）与中国移动通信集团河北有限公司唐山分公司（乙方）签订《ＴＤ五期工程大唐鼎旺基站（编号：ＴＳＴＰ3208）场地租赁协议》，约定甲方将其有权出租的位于河北大唐鼎旺实业集团有限公司办公楼顶的场地租赁给乙方，用于建设移动通信基站和机房，租赁期限为15年，自2011年12月5日起至2016年12月4日止，租赁费为每年22000元，每三年一支付。2015年5月25日，大唐鼎旺实业集团有限公司（甲方）、中国移动通信集团河北有限公司唐山分公司（乙方）与唐山市旺德物业服务有限公司（丙方）签订《ＴＤ五期工程大唐鼎旺基站（编号：ＴＳＴＰ3208）场地租赁变更协议》，约定甲方同意将上述协议中的权利义务转给丙方。中国移动通信集团河北有限公司唐山分公司向唐山市旺德物业服务有限公司出具《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，约定自2015年11月1日起，中国移动通信集团河北有限公司唐山分公司将其与唐山市旺德物业服务有限公司签订的有关合同项下与铁塔相关资产相关的权利义务转让给被告铁塔公司。2018年1月3日，唐山市旺德物业服务有限公司（甲方）、铁塔公司（乙方）、鲁跃（丙方）签订《补充变更协议（丰润-大唐鼎旺-转签移动）》，约定甲方在甲、乙方于2015年11月1日签订的《大唐鼎旺场地租赁转名同意函》中享有的权利义务全部转给丙方。铁塔公司已将2017年12月5日至2020年12月4日的租赁费支付给了鲁跃。
2015年7月9日，张超众、詹秀兰取得位于唐山市路北区的产权证书，铁塔公司的机房及信号发射塔建在张超众、詹秀兰购买的商业楼上。
一审法院认为，涉案信号塔基站的设立是在原告购买房产之前，系在其购买时即存在的公用设施设备。基站的设立，是用于保障本地区群众的通信自由，有利于社会的公共利益。如果将基站拆除，势必损害不特定多数人的利益，损害社会公共利益，故对原告要求拆除信号塔等基站设施的诉讼请求，不予支持。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持，故对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，依法予以支持。因被告未提交证据证明实际购买涉案商铺的准确时间，依法认定被告自原告取得房屋产权证书之日即2015年7月9日至2020年1月9日赔偿原告损失99000元（22000元×4.5年）。关于原告主张的使用费及差旅费无事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中国铁塔股份有限公司唐山市分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张超众、詹秀兰2015年7月9日至2020年1月9日的损失99000元；二、驳回原告张超众、詹铁兰的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致
判决结果
一、撤销河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初6127号民事判决；
二、驳回张超众、詹秀兰全部诉讼请求。
一审案件受理费2070元、二审案件受理费4140元，均由张超众、詹秀兰负担。
本判决为终审判决
合议庭
审判长郑国勇
审判员李木子
审判员杨鹏章
二〇二〇年五月二十日
书记员刘杨
判决日期
2021-03-31
